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2025年上半年台灣房市明顯進入盤整期。根據21世紀不動產觀察，市場呈現三大交錯動能：「買氣趨緩」、「建商策略性調整」、「資金環境仍屬寬鬆」，顯示景氣擴張與實際購屋行為間產生「信心與行動溫差」，房市轉向觀望與調整並行的新階段。



根據金融聯合徵信中心統計，2025年第1季全台「購置住宅貸款核准件數」約為3.5萬件，較前一季減少22%，年減幅高達35%。受利率走高、房價高檔與信用政策持續緊縮影響，購屋人入市意願疲弱，成交週期顯著拉長。

 

2024年9月中央銀行啟動第七波選擇性信用管制，針對「第2戶購屋貸款」限縮成數至5成，並新增「1年內出售原屋」切結條款。違規者恐面臨補繳貸款差額、取消寬限期與加收違約金等處置。21世紀不動產提醒，相關切結案將自2025年9月起陸續到期，預期將成為下半年市場波動的潛在風險因子。



中央銀行資料顯示，2025年6月5大銀行平均房貸利率升至2.283%，年增4.5%，創下16年新高水位。然而資金供給並未收緊，M1B與M2年增率分別為2.44%與3.45%，顯示市場流動性仍維持寬鬆水位。



主計總處指出，2025年第1季GDP年增率達5.48%，高於原預期的3.46%，創近4季新高，並為近15季次高。CPI年增率為1.37%，顯示通膨壓力溫和、物價環境穩定。儘管景氣回升明確，房市買盤卻未同步回溫，顯示買方信心未隨經濟擴張同步修復。



21世紀不動產指出，房價高檔、利率走升與政策不確定性交織，壓抑買方信心，成交節奏普遍放緩。



儘管買盤趨於保守，建商整體信心尚未動搖。2025年5月，全台建築貸款餘額達新台幣3.4兆元，年增3%，顯示資金仍持續投入開發市場。



建商推案策略趨於精準，聚焦具備重劃潛力、交通建設或產業題材的區域，如北部都更案場、中南部高鐵與捷運沿線。此類佈局顯示開發商正提前為中長期交屋高峰卡位，並審慎控管風險。

 

除了內需與資金因素外，國際變數亦為市場帶來外部壓力。美國針對台灣關稅制度的未定案情勢，也成為近期壓抑市場信心的潛在外部變數。21世紀不動產表示，若美方正式對台實施高額關稅，不僅影響台灣出口與科技產業競爭力，也將間接壓抑企業資本支出與就業穩定性，進而影響民眾購屋信心與可支配所得。在此國際不確定性升溫背景下，整體房市更顯審慎觀望，短期內買氣回升力道有限。



21世紀不動產企劃研究室副理董家菱指出，2025年下半年房市將延續盤整路徑，觀望氛圍與政策檢驗期交織，市場需求出現更明顯的投資與自住分化趨勢。



她指出，儘管短期內買方信心未見明顯回升，但自住型剛性需求仍為穩定支撐主力，特別是交通建設逐步落成、產業聚落形成與生活機能成熟的區段，具備中長期抗震韌性。



董家菱強調，在高利率與政策不確定性壓力下，購屋者應審慎評估自身財務彈性與風險承受能力，建議房貸支出宜控制在家庭可支配所得的3成以內，以避免債務壓力侵蝕生活品質，偏離成家的初衷。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

隨著數位媒體蓬勃發展，自媒體創作者、自由記者與影音工作者人數快速增加，但勞健保投保困難、工作缺乏保障等問題也隨之浮現。為因應產業變革，成立近30年的「台中市新聞職業工會」宣布啟動「媒體人新世代工會改革計畫」，攜手在地社群媒體平台，打造全台首創整合勞健保、數位資源與案源媒合的一站式服務系統。

從傳統保障到數位賦能

台中市新聞職業工會自1995年成立以來，長期為中部地區新聞從業人員提供勞健保掛保、職災申請等基礎保障。面對媒體生態劇變，現任理事長廖庭玉表示：「工會必須與時俱進，我們希望打造一個既能守住權益保障初衷，又能為新媒體工作者提供發展舞台的共生平台。」

此次轉型重點在於資源整合，除原有的勞健保服務外，更導入AI寫作培訓、SEO優化課程、商案媒合平台等數位工具，並參考台北市網路自媒體工會經驗，新增線上申辦系統、團體意外險及法稅諮詢等服務。特別的是，工會將透過LINE社群建立人脈網絡，讓會員能即時交流產業資訊與合作機會。

擴大服務對象 建構媒體新生態

過去工會會員多以傳統媒體從業人員為主，未來將開放YouTuber、Podcaster、直播主、自由接案創作者等新型態工作者加入。理事長廖庭玉強調：「工會目標是讓會員不僅『保得到』勞健保，還能『寫得出』好內容、『接得到』商業案件，形成完整的支持網絡。」

這項改革計畫象徵地方工會對數位時代的回應。隨著首波轉型措施上路，台中市新聞職業工會正從傳統的權益保障組織，轉型為兼具社會安全網與產業發展功能的媒體人支持平台，吸引更多新世代媒體工作者加入，成為數位媒體工作者轉型成效的重要觀察指標。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

近期房市政策緊縮，加上央行持續調整貨幣政策，市場傳出多家銀行已將第二戶房貸利率調升至3.5%以上，引發換屋族關注。據金融業者透露，由於央行限貸令影響，銀行對第二戶貸款的審核趨嚴，不僅成數降低，利率也普遍上調，部分銀行甚至針對投資型房貸祭出更高利率，使換屋族資金壓力大增。

第二戶房貸利率攀升，換屋成本提高

目前市場上多數銀行的第二戶房貸利率確實已突破3.5%，尤其對於非首購族或名下已有房產的換屋者，銀行通常會視為「風險較高」的貸款對象，進而提高利率。此外，央行為抑制房市投機，規定第二戶貸款成數最高僅六成，使得換屋族需準備更多自備款，進一步增加換屋門檻。

「先賣後買」成換屋族主流策略

面對高利率與限貸政策，房產專家建議，換屋族應優先考慮「先賣後買」模式，以降低資金壓力。

此策略的優勢在於：

1. 避免雙重房貸負擔：若先買新屋，可能面臨舊屋尚未出售的過渡期，同時背負兩筆房貸，在高利率環境下財務壓力沉重。

2. 提高貸款彈性：售屋後資金到位，可減少新屋貸款成數限制，甚至爭取較優惠的首購利率。

3. 符合重購退稅條件：若在賣屋後兩年內購置新屋，可適用「重購退稅」優惠，減輕稅務負擔。

專家提醒：留意市場波動與稅務規劃

儘管「先賣後買」較為穩健，但專家也提醒，賣屋後可能面臨短期租屋需求，且需精準掌握房市動態，避免因價格波動影響換屋預算。此外，若舊屋持有未滿兩年即出售，可能適用房地合一稅45%的高稅率，建議換屋族提前規劃持有時間，或善用自用住宅優惠降低稅負。

在當前高利率與政策緊縮的環境下，換屋族需更謹慎評估財務狀況與市場趨勢。銀行第二戶房貸利率攀升至3.5%以上的情況確實普遍，使得「先賣後買」成為較安全的選擇。建議有意換屋的民眾可諮詢專業房仲或財務顧問，制定最適合自身條件的換屋策略，以順利完成換屋計畫。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

深耕嘉義房市超過20年的住商不動產嘉義檜意村加盟店副總李佳容，觀察地方市場劇變，直言：「20年前蛋黃區新建案僅200萬，現在已開價1300萬！」她與同為業界資深的丈夫邱鈺凱店東共同經營房仲事業，見證嘉義房價從平穩翻漲至今，「幾乎是翻了四倍以上」。

▌台積電效應炒熱投資氣氛，但高鐵特區「仍在觀望期」

李佳容表示，嘉義房市飆漲主因來自台積電設廠帶動熱度，「除了打房政策與房地合一稅，最關鍵是台積電帶動的投資客進場，很多人是第一次投資買房。」

然而，針對外界關注的嘉義高鐵特區未來發展，邱鈺凱店東卻持保留態度。他指出，儘管當地曾開出每坪45萬高價，現已略為回落至42~43萬，但實質機能仍顯不足。他直言：「高鐵特區價格比嘉義市區高約5萬，但生活機能仍不如嘉義市區，加上過去各種利多(如長庚醫院設立等)，也未明顯推升房價，要有真正熱絡至少還要等5到6年，屆時高科技廠實際進駐才可能出現行情。」

▌房價高漲，嘉義人購屋習慣大轉變

回顧嘉義過去購屋趨勢，「以前大家一定想買透天厝」，但如今高房價讓不少人改選公寓、華廈或大樓。李佳容指出，目前市區新案開價甚至來到每坪50萬，連預售屋尚未動工就已飆價。

她建議年輕人與首購族「優先考慮屋齡30年左右的中古屋」，單坪價約24萬上下，價格相對親民，空間實用性也高於新建案。她提醒買方要特別注意銀行鑑價偏低、貸款成數普遍僅約六成，故實際要準備的自備款得更充足。

▌貸款難題成為市場冷卻主因

現在房價高企，買氣卻冷清，嘉義房市呈現價量背離。邱鈺凱店東點出，最嚴重的問題不是買氣，而是「貸款流程拖太久」。他指出：「以前買賣交易最快15天可完成，貸款頂多拖到45天，現在光是銀行放款就可能要3個月，整個流程至少要4個月以上。」這一變化嚴重影響買方心態，讓不少買方裹足不前。

▌市區置產仍為首選，精華區域盤點

針對有剛性需求的自住族，建議審慎評估生活機能，李佳容推薦市府周邊的經國新城、嘉義東區與北區後湖一帶。特別是北區往民雄交界、嘉北火車站附近，受惠於鐵路高架化及好市多、耐斯廣場帶動，成為嘉義現階段最具發展潛力的區域。

▌鼓勵青年返鄉，房地產是長遠事業選擇

對於嘉義未來發展，這對夫妻檔抱持樂觀態度。「歡迎青年返鄉！」邱鈺凱店東強調，嘉義各行各業都面臨缺工，人生不外乎食衣住行，房地產是其中一項能長久經營的事業，嘉義政府不停加強建設，未來的嘉義仍有很大潛力。

他分享夫妻分工的經營心得，一人主攻客戶接洽，一人掌管人事與財務，20年來自然培養出完美默契，並勉勵業務新鮮人：「要清楚自己在做什麼，知道自己要做到哪裡」，以終為始的態度，方能走得長遠。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

炎夏中的高雄房市卻爆冷，單周成屋只成交過戶26戶，大樓預售屋的銷售人員忙著「退房」，單周買進、退戶數兩相抵消之後，預售竟出現「負17」：17戶退戶的歷年罕見現象。

業界指出，客戶不來賞屋、房子也賣不出、銀行貸不到款，「三不」的夾擊之下，房市遲早會爆。

根據高雄市代銷公會最新統計，7月13日到20日高雄全境單周成屋過戶只增加26戶，單周預售實登戶數為「負17」，房產業者說，多年來已未看到這個數字，「心都涼了！」

業界說，由於新法規定，預售簽約成交，必須在一個月之內完成實價登錄，新屋過戶則是同步辦理過戶和實登，因此7月13日到20日的預售數據，反應的是6月中旬的市場慘狀；成屋過戶、實登，則因過戶時間，目前通常較久，因此7月13日到20日的成屋過戶數據，成交的可能時間約是4到5月間。

由高雄市房屋市場調協會的抽樣調查資料來看，在超過55個選樣案場的來人和成交中，連續好幾周超過三分之二都是「零成交」，推估未來一到二個月也不會好看。

業界憂心，房市再這樣冷下去，「肯定會有建商、代銷扛不住！」

根據最新統計，截至今年7月20日，高雄市線上銷售的大樓成屋共有153場，成屋庫存量約5,383戶，今年迄今只過戶1,104戶，7月單月過戶數只有85戶；同期預售共有190場，預售庫存達1.2萬戶，今年迄今預售屋只有實登2,342戶，7月單月實登更低至145戶。業者推估，如果現狀維持下去，今年下半年，也難好了。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

國泰金控7月庶民指標顯示，民眾買房和賣房意願都下滑，分別為-47.6與-29.4，認為目前非買房時機、非賣房時機的民眾分別有66.4％和55.8％，顯示買賣方大多數處於觀望態度。

調查結果指出，民眾對不動產市場信心直直落，今年買房意願最高時期在3月、約19％，4月遇川普關稅政策來襲驟降到17.3％，7月約18.8％認為目前是買房時機，但較6月下滑0.2個百分點，更有高達66.4％認為目前非買房時機，月增0.3個百分點。

賣方也呈現相同趨勢，僅26.4％認為目前是賣房時機，月降1.1個百分點，且從去年7月房市過熱時的46.9％開始，呈逐月下滑趨勢；7月高達55.8％認為非買房時機，月增1.5個百分點。

買賣房意願指數方面，7月買房意願指數為-47.6，較6月-47.1衰退，且自去年9月中央銀行祭出第七波信用管制措施以來，連續11個月買房意願指數都在-45之下；7月賣房意願指數-29.4，較上月-26.8下滑，且從去年10月以來連續10個月維持在-11以下。

買房意願與個人收入及預算相關，從個人薪資所得來看，7月有22.8％民眾目前薪資所得較過去半年增加，但比上月衰退1個百分點，多數人都是薪資所得不變、約60.8％，另有16.4％薪資所得下滑，影響買房意願。

預期未來半年薪資部份，21.8％認為會增加，比6月狀態樂觀、成長1.5個百分點；認為未來半年薪資減少有15.8％，較6月下滑1.6個百分點。

整體而言，民眾對股市風險偏好程度逐月上修，對台股走勢相對樂觀，但尚未蔓延到房市。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

房市經過三季以來的量縮，房價鬆動跡象日益明顯，最新公布的第二季信義房價指數為164.39，季減2.39％、年減0.09％，其中新竹、台中及高雄房價均出現連二季下行走勢，新北及桃園均自今年第一季的歷史高點反轉下修，整體房價與去年同期相當，顯示房價已脫離連續創高走勢，開始進入盤整期。

這也是信義房價指數近九年多來，全台房價年增率首次轉負，這段景氣期間全台房價漲幅超過6成，然而自去年第四季房價創歷史新高後，房價已連二季盤跌，目整體房價約回到一年前水準。

信義房價指數顯示，第二季各地房價均未再創新高，其中以新北市季減5.3％減幅最大，不過主要原因在於新北市第一季的房價指數仍創下新高，此次走勢已經與其餘都會區相同，台北、桃園、新竹房價季減幅約2％～3％。

七大都會區包括新竹、台中及高雄季增率及年增率均為負，整體房價表現因為資金面受控，加上民眾對房價預期保守中性，房市進入盤整的態勢明顯。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，現在不僅房貸取得難度增加，央行出手後市場對於房市看漲氛圍也退散，市場參與少、心態又保守狀態下，房價自然容易高處不勝寒，尤其一手市場量縮、建物買賣移轉棟數也開始年減，房價指數也從「漲不動」，進入到「鬆動盤整」。

曾敬德指出，經濟研究機構對於下半年景氣看法保守，銀行的資金面仍偏緊縮，但新台幣維持強勢對於房市偏向正面，即使是進入盤整期，房價修正速度可能還是偏向和緩，短期漲多的地方可能壓力會較大，不過還是要看屋主及建商等供給端是否有資金壓力。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

近年板橋、三重新案輩出，房市熱鬧話題十足，永和因沒有重劃區、推案量少，市場聲量較低，但有眼尖的消費者發現，永和在都更重建浪潮下，房市悄悄回神了！尤其是四號公園和仁愛公園一帶，更因綠覆率高、人文氣氛佳，被視為「新北最強的宜居地段」！

新北永和區因交通便利、生活機能佳，磁吸外來人口，居住需求一向暢旺，但因素地稀缺、新案少，當板橋、三重、新店新案遍地開花，造成房價拉抬效應，永和的漲幅相對受限，過去這幾年，永和房價一直較板橋、新店等區域來得低，直到今年幾個都更案冒出頭，房價才落後補漲，預售個案一舉突破120萬，永和未來幾年還有幾個都更大案，預計在環境力、產品力加持下，永和房價還會再繼續向上攀升。

從藝文重鎮到都更核心 ，被低估的黃金生活城區

永和與台北市僅一橋之隔，緊鄰台北市中正、大安及文山區，開車10分鐘即可進入市中心，經由捷運中和新蘆線可快速抵達台北車站、西門、南京復興等核心地段，還有密集的公車網絡，對於雙北通勤族來說極具吸引力。

除了商圈成熟、醫療資源豐富，永和的教育與人文氣息更是新北首屈一指，區內擁有多所明星中、小學，學風純樸，還有設計新穎的新北市圖書館總館，是永和的文化地標。永和早期更是藝文人士的聚集地，作家白先勇、美術家楊三郎等皆在此生活，可謂地靈人傑。

四號公園和仁愛公園周邊區域，提供都市中少見的自然綠帶，環境氛圍媲美台北市大安森林公園，堪稱 精華區中的精華，因此成為近年都更的重點地段。

尤其精華地段素地有限，建商須採取都更、危老重建方式，經歷多年整合，才能取得土地推案，偶有新案推出，總是引發高度關注。

四號公園與仁愛公園成都更焦點 永和核心段落價值重新浮現

業者分析，相比新北三重、新店房價直衝百萬，板橋和台北市邊陲文山區，也有指標預售案已突破百萬，連新北外環的土城頂埔都出現8字頭房價，永和核心區段未來經過都更重建，不僅會浮現區域價值，在這波房市冷靜期中，更突顯永和因自住剛需強勁，房價受市場波動小，比重劃區大量推案更為保值。

目前雙和地區備受矚目的指標性都更案，當屬位於永安市場捷運站步行僅約1分鐘、緊鄰四號公園的漢皇方圓。該案匯聚捷運、學區、公園三大稀有條件，兼顧交通、教育與綠意生活機能，吸引眾多雙北購屋族為下一代教育提早布局、積極卡位。延續熱度，漢皇建設也預計於仁愛公園周邊啟動大陳社區的大型都更案，已成近期房市詢問度最高的潛力熱區之一。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

房市交易，許多換屋族會採取「先買後賣」的策略，以確保居住無縫接軌。然而，這種做法若未妥善處理舊屋的「自用住宅」狀態，很可能導致喪失重購退稅的資格。本文深入解析重購退稅的要件與實務操作注意事項，幫助換屋族在「先買後賣」過程中合法節稅避免常見地雷。

重購退稅的基本要件解析

根據《土地稅法》第35條及《所得稅法》第14條之8規定，無論是「先買後賣」或「先賣後買」的交易順序，要申請重購退稅都必須符合「自用住宅」的核心要件。所謂自用住宅，財政部有明確的認定標準：所有權人或其配偶、直系親屬必須在該房屋「辦竣戶籍登記」並「實際居住」，且出售前一年內無出租或供營業使用。

在「先買後賣」情況下，時間點掌握尤其重要

法規要求新購房屋完成移轉登記日起2年內必須出售舊屋，這兩筆交易的間隔不得超過此期限。同時，新購房屋在5年內不得改作其他用途或再行移轉，否則稅務機關將追繳原退還稅款。

稅務機關審查重購退稅申請時，會特別關注以下重點：

戶籍登記狀況：新舊房屋的戶籍遷移紀錄

水電使用情形：作為判斷實際居住的客觀證據

房屋現況照片：確認是否維持居住狀態

鄰里長證明：必要時的輔助證明文件

值得留意的是，財政部針對「自住」的認定並非僅看戶籍登記，而是會綜合評估實際居住事實。這正是許多換屋族容易忽略的關鍵，以為只要戶籍未遷出就萬無一失，卻因房屋空置、無水電使用而被認定不符合自用要件。

空屋狀態的潛在風險與稅務機關認定標準

當換屋族搬入新購房屋後，舊屋若完全清空、不使用水電，這種「空屋狀態」在稅務審查上存在重大風險。稅務機關可能據此認定該房屋已非自用住宅，進而否准重購退稅申請。

稅務機關會透過以下方式驗證房屋使用狀況：

1. 水電使用數據：向台電、自來水公司調閱用電用水紀錄，若顯示零使用或極低使用量，可能被認定為空置

2. 現場勘查：稅務人員可能實地訪查，觀察房屋是否有人居住跡象

3. 鄰里訪談：向管委會或鄰居了解房屋實際使用情況

4. 照片證據：要求申請人提供房屋內部現況照片

在司法判決中，曾有納稅人因舊屋完全斷水斷電，即使戶籍未遷出，仍被國稅局認定不符合「自用住宅」要件，最終敗訴收場。法院見解認為，自用住宅應有「實際居住」的事實，僅設籍而無居住事實，難以認定為自用。

另一常見爭議點是「出售前一年內」自用要求

有些民眾誤解為只要在出售時符合自用即可，實際上法規要求的是出售前「一整年」都必須符合自用條件。若在出售前一年內曾有出租或營業行為，即使出售時已收回自用，仍不符合退稅資格。

要建立正確的稅務觀念，換屋族應注意：

「自用住宅」是法律概念，非僅憑主觀認知，稅務機關審查採「實質重於形式」原則，維持自用狀態的責任在納稅人，應主動保留證據，模糊地帶應事先諮詢專業人士，而非事後爭訟

特別提醒，不同稅目（土地增值稅、房地合一稅）的重購退稅規定略有差異。例如土地增值稅重購退稅要求新購土地公告現值必須超過原出售土地扣除土增稅後的餘額，而房地合一稅則看房屋交易價格。建議民眾應根據自身適用的稅目，了解詳細規定。

專業建議與結論

面對複雜的重購退稅規定，阿明強烈建議換屋族在進行「先買後賣」規劃時，應尋求專業協助。

合格的地政士或稅務會計師可以根據個案情況，提供以下專業服務：

1. 稅務健診：評估新舊房屋狀況是否符合退稅要件

2. 文件整備：協助準備完整的證明文件，提高審核通過率

3. 流程規劃：安排最適切的買賣與戶籍遷移時程

4. 預審申請：代為向稅務機關申請資格預審，降低不確定性

對於考慮「先買後賣」的民眾，應建立以下正確認知：

重購退稅可節省的稅額動輒數十萬至上百萬，值得用心規劃

「自用住宅」認定是退稅核心，空屋狀態風險極高

稅務機關審查日趨嚴格，僥倖心態不可取

事前規劃遠比事後補救更重要

總而言之，「先買後賣」雖是常見的換屋策略，但其中的稅務細節不容輕忽。維持舊屋的自用狀態、妥善保留證明文件、遵循法定期限，並在必要時尋求專業協助，才能確保重購退稅權益不受損。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】