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6月北台灣新建案市場持續吹冷風，第一線的代銷、房仲人員最有感，不只有市調單位統計，6月北台灣「零成交」的建案占比，就攀上四成之多，實際詢問代銷業者他們也感嘆，5月關稅大戰開打後，真得更有感，像是鄰近舊市區、重劃區的新案，每周看房人數，都落在10~15組客人，平均一天不到2組客人。

戴德梁行董事總經理 顏炳立（07.03）：「因為我們都在執行，不可能的任務，現在目前就是說，要賣的還是賣很高，要買的還是買很低。」



直呼現在第一線的房市從業人員就像是阿湯哥，只能執行不可能的任務，因為現在房市還在持續冷颼颼。銷售人員就感嘆，5月關稅大戰開打後真得更有感，因為像是重劃區，每周看房人數，甚至不到10組客人。



代銷經理 陳冠允：「其他像比較鄰近舊市區，建案來講的話，它的來人也是有下降，但是它會比這些重劃區，稍微好一些，它的來人大概會落在15組左右，現在會在出來看房的民眾，大概70到80%，都是屬於這種，我們講自住客，剛性需求的客戶。」



案場沒客人，也傳出不少銷售人員是自主結案、離職謀求他路。最新統計數據上來看，在6月北台灣「零成交」的建案占比就攀上4成之多，還以高房價的台北掛蛋率最高，其次是新北市跟桃園，如果以行政區來看，松山、萬華、三重、蘆洲等新屋，都有賣不出去的災情出現。



住展雜誌發言人 陳炳辰：「因為事實上我們觀察，台北市也是有這樣的情況，因為這一次的統計數據，可以看的出來，在台北市的溢價率比較高，也就代表其實是，建商在開價上面，跟所謂的成交價上，是有一定的落差，也就是現階段來說，可能都是集中在低價的，這個區域或是低價的物件。」



但反觀房市供給面，6月北台灣預售推案量卻是比5月增加近5成，接近800億元，但專家分析主要是因為，接下來有颱風季、民俗月不利買氣的利空登場，建商只能在上半年最後一個月，壓底線的關鍵時刻亮相推出。



住展雜誌發言人 陳炳辰：「如果還能夠上場的，大多是一些指標型建商，它可能資產實力比較雄厚，或者是說它的量體比較大，其實籌備時間已經很久了，它必須要在這個階段，乃去因應它的成本考量。」



接下來第三季，又是傳統房市淡季，業者們恐怕只能以拖待變、審慎應對，等待房市出現新的轉折點。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

隨著畢業季到來，家長與學生正面臨關鍵的升學抉擇，設有國中部且具備直升高中制度的完全中學，不僅可減少升學遷徙所帶來的不便，降低孩子適應新環境的壓力，成為升國中時的熱門選項，因此鄰近的周遭住宅，也獲得部分家長的青睞而置產。永慶房產集團彙整台北市公立完全中學，並針對各校周邊800公尺內住宅市場近一年價量進行分析。

根據統計，過去一年成淵高中周邊交易件數達324件，交易最為熱絡，平均單價則約為每坪85.6萬元。永慶房屋研展中心副理陳金萍指出，成淵高中位於大同區，緊鄰的捷運民權西路站為淡水信義線與中和新蘆線的交會點，因此無論通勤至台北市中心，或前往新北市皆為便利，周邊擁有完整的學區資源，包括大同、雙蓮國小等，自小學一路銜接至高中。距離延三夜市、迪化街也不遠，日常採買、生活機能一應俱全。

同樣熱門的還有位於中山區的大同高中。陳金萍表示，該校緊鄰捷運松江南京站與行天宮站，連結中和新蘆線與松山新店線，為通勤族與學生帶來極大便利，生活機能涵蓋四平陽光商圈、吉林路商圈，以及長春路與松江路沿路機能，無論日常所需、餐飲或休閒娛樂皆具備。周邊也設有國小學區，形成教育與生活的雙重優勢。過去一年交易量達235件，平均成交單價約為每坪89.5萬元。

至於周邊住宅價格較為親民的學校，則是位在文山區的政大附中與萬華區的大理高中。永慶房屋說明，政大附中為知名的明星學校，校區坐落在文山區，整體校園環境清幽宜人，但由於校園主要在半山腰，通勤較不方便，造就周邊房價較為親民，近一年周邊住宅平均單價約為每坪54.4萬元。

價格同樣實惠的還有大理高中，近一年平均單價約為每坪53.6萬元，在台北市房市中具備一定的競爭力。業者透露，大理高中坐落在萬華區靠近河濱一帶，周邊同樣學區完整，涵蓋幼兒園及國小，適合家庭居住。同時鄰近環河快速道路與華江橋，在雙北來回極為便利，不過由於捷運路網尚未延伸至此，住宅多為華廈與公寓，整體房價維持相對低檔。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

邁入高齡化社會，持有資產者也多為銀髮族。房仲業者觀察財政部資料，2024年台北繳納房屋稅、地價稅者，分別有44.6%、41%的屋主與地主為年齡超過65歲的高齡者，占比是全台最高。專家分析，隨著國內老年化趨勢難以逆轉，都會區又由於都更緩步而平均屋齡日益上升，研判未來北市將面臨「人屋雙老」的危機。

根據財政部數據，2024年房屋稅高齡納稅人達413萬戶，占全體納稅人比率35.5%創新高；其中，觀察六都數據，台北市2024年所有屋主中，有44.6%年齡超過65歲，占比冠居全台。另地價稅統計，2024年地價稅高齡納稅人也達354萬戶，占全體納稅人比率達33.2%；其中，台北市2024年所有繳納地價稅者，也有41%的地主為高齡者，同樣占比是全台最高。

大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶指出，隨著國內進入高齡化社會，且少子化趨勢難以扭轉，造成65歲以上人口持續增長，而「戰後嬰兒潮世代」族群，多已邁入退休年齡，且累積一輩子積蓄，手頭資金充足，可負擔北市高房價。

賴志昶表示，台北市長輩若是早期已入手不動產，在房價高漲，以及房地合一稅、遺產稅等稅賦負擔，讓不少家庭延後資產傳承時機；同時，受到高房價影響，資金較顯不足的年輕首購族群買不進北市門牌房產，紛紛「脫北」外移至其他縣市，種種因素之下，讓北市屋主、地主都呈現高度老年化。

徐佳馨分析，截至今年首季為止，台北市平均房屋稅籍住宅類平均屋齡已達38年，加上高齡者擁屋、擁地比例又是全台最高，未來面臨人屋皆老，將有幾項難題，一是高齡者對繁瑣重建程序卻步，或考慮搬遷等問題，讓都更整合難度上升；二是北市有逾4成的不動產握在高齡者手中，若未及早安排資產規劃，未來將有大量房產或土地出現繼承爭議。

徐佳馨強調，三是北市大量不動產未能有效活化，同時房價處於高檔，更讓年輕族群卻步，使得人口持續往老齡化失衡。未來面臨「屋老、人更老」的情況加劇，恐影響市容與人口結構，建議政府應多簡化重建程序，並設計適宜高齡者的換屋機制，讓老屋資產得以新生。

老齡化趨勢加劇、都更牛步，「人屋雙老」危機浮現，財政部以房屋稅及地價稅納稅人的統計顯示，全台有33.2％的地主、35.5％的屋主年齡超過65歲，對比於65歲以上老年人口約近20％，擁屋及擁地族群的年齡層明顯集中在老年族群，隨著房價高漲，年輕人購屋不易，財富分布在世代階級的差異日益明顯。其中，台北市屋主中，有44.6％房屋稅納稅人年齡超過65歲，另有41％地價稅納稅人年齡超過65歲，占比雙雙冠居全台。

統計顯示，高齡族群的地價稅納稅人，台北市占比達41％最高，台南市達33.8％居次；高齡房屋稅納稅人則以台北市占比達44.6％最高，六都中除了桃園未達3成，其餘均逾3成，等於全台不動產持有者有每三位就有一位是高齡族。

大家房屋企研室主任賴志昶指出，隨著國內進入高齡化社會，少子化趨勢難以扭轉，「戰後嬰兒潮世代」多已邁入退休年齡，並已累積一輩子積蓄，多為有不動產、手頭資金充足。

台北市長輩若是早期即已入手不動產，如今由於房價高漲，加上房地合一稅、遺產稅等稅賦負擔，讓不少家庭延後資產傳承時機；高房價影響之下，資金不足的年輕首購族群買不進北市門牌房產，紛紛「脫北」外移至其他縣市，讓台北市屋主、地主都呈現高度老年化。

住商不動產企研室執行總監徐佳馨表示，台北市平均房屋稅籍住宅平均屋齡已達38年，高齡者擁屋、擁地比例又是全台最高，由於高齡者對於都更繁瑣重建程序卻步，或是考慮到搬遷等問題，使都更整合難度上升；台北市有逾4成的不動產握在高齡者手中，若是未及早安排資產規劃，未來將有大量房產或土地出現繼承爭議。

房價處於高檔，讓年輕族群卻步，未來「屋老、人更老」加劇，恐影響市容與人口結構，建議政府應多簡化重建程序，並設計適宜高齡者的換屋機制，讓台北市資產得以新生。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

南投縣草屯鎮由於交通便捷，藉由國道三號、中投公路等交通要道，約半小時即可抵達台中市區，加上商圈多元且熱鬧、生活機能完善、距離南投各主要風景區都不遠，成為台中房價高漲後的外溢受惠區，一度吸引許多台中人以時間換空間、轉到草屯購屋置產。

惟受到央行919祭出限貸令影響，近九個月來全台房市買氣冷清，草屯同樣面臨買方心存觀望，即使賣方開價與實登一樣、甚至平盤出售，買方仍在等待降價，造成交易量持續萎縮。有巢氏房屋南投草屯中興加盟店東王素琴認為，此時反而是剛需自住客勇敢出價的好時機，有機會以滿意的價格買到理想中的好房子。

王素琴舉例說，「博愛苑」社區大樓在房市榮景時，只要物件釋出往往不到一周就被買走，但目前有巢氏房屋手上有一戶二房物件，開價988萬元，已經比實登還要低的總價，至今一個半月卻乏人問津；還有屋齡5年內、附裝潢的電梯別墅，賣方開價2,000多萬元求售，買方一口氣砍了好幾百萬元，雙方還在拉鋸戰。王素琴說，只要賣方願意讓利、買方勇敢出價，相信就有機會如願買到好房子。

王素琴強調，草屯是很適合生活的小鎮，依據地方發展與商業活動熱度有三大熱門商圈，包括中正路商圈、碧山路商圈、工藝研究中心文化觀光型商圈，房價都還在2～3字頭，中古屋甚至1字頭就能買到。

中正路商圈是草屯市區核心商圈，主要集中於中正路一帶，延伸至太平路、中山街等，商圈特色是傳統老街與現代商業混合，店家密集，銀行、連鎖餐飲、服飾、診所、藥局齊全，且鄰近草屯市場與全聯，生活機能佳，假日人潮多，是草屯最熱鬧街區之一。周邊屋齡5年內新古屋，每坪房價約28萬～33萬元間；20～30年中古屋每坪約13萬～18萬元。

此外，碧山路商圈屬於生活住宅型商圈，範圍是碧山路沿線，商圈特色是聚集大量新興住宅區，是近年發展重點，附近多補習班、親子館、超市、小吃店，適合家庭生活，人口穩定成長，代表地點是家樂福便利購、全聯、草屯農會超市、黃昏市場。目前商圈周邊5年內新古屋，每坪房價在23萬～29萬元間；20～30年中古屋在14.5萬～18.4萬元。

而工藝研究中心文化觀光型商圈，範圍是草屯東側國立台灣工藝研究發展中心，商圈特色就是觀光人潮帶動手作工藝品、文創商店與咖啡廳興起，適合開設文青風、特色商品、小型工作坊，加上綠意多、生活步調較慢，吸引特定客層進駐，代表地點就是工藝中心園區。目前5年內新古屋，每坪房價24萬～30萬元；20～30年中古屋在13.8萬～18.2萬元。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

近期網路傳出推案龍頭寶佳集團全面降價15~20%，然而，寶佳旗下建設公司出面澄清這是不實謠言，強調降價僅限於部分區域的特定建案。馨傳不動產智庫執行長何世昌表示，儘管全台未出現大降價的情況，但並不代表未來不會發生，並列舉過去四種降價模式，回顧這些案例可以發現，趁建商大降價時出手，往往是撿便宜的大好時機。

何世昌在臉書發文指出，眾所周知寶佳不僅是大規模量產型建商，更是「市場派」建商，他解釋，所謂「市場派」，在定價策略上會隨著景氣起伏作彈性調整，有別於「品牌派」建商固守價格。觀察市場派建商過去的價格策略，若出現降價，通常是「循序漸進」式降價，而其降價模式，往往在以下四種環境下進行價格調整。

一、建案銷售停滯，區域供過於求

市場派建商推案量大，若觀察到同一區多個案場銷售皆不理想，會判斷為整體區域供需出現問題，此時會決定整個區域內的建案同步降價。

以2014～2015年青埔推案為例，當時青埔最高成交單價已見到4字頭，平均成交單價約在3字頭，然而建商可能察覺到市況不對勁，於是在青埔重要交通路口的預售案廣告看板，率先打出「一坪26萬元」破盤價，降幅超過15%。何世昌認為，建商大降價時就是撿便宜好時機，錯過了就會搥心肝。

二、餘屋案出清時大幅讓利

市場派建商向來不留餘屋、或者餘屋存量極低，成屋若仍未全數完銷，往往會採取「骨折價」清倉。

例如2016～2017年桃園八德重劃區，當時市況極差又逢大量交屋潮，新建案價格由2字頭下滑至1字頭，建商的成屋餘屋單價狂砍至14萬，降幅達到30%。對買家而言，成屋案出清價那一刻，無疑是極具吸引力的絕佳入手良機。

三、個案調整銷售彈性空間

目前建商做法比較類似「個案調整」階段，部份銷售成績較遜色的預售案，以及餘屋量較多的成屋案售價的確有所調降。近期台南大華建設個案退款降價，正屬於此類。

若是在推案量較少區域，又遇到銷售情況不佳，若檢討後歸咎原因是定價過高，建商大多願意調整降價，讓代銷有更大空間。

四、景氣全面反轉時 全面降價

若未來房市景氣出現如同2014下半年至2017年底的全面反轉，建商會毫不猶豫在全台建案祭出大降價，把手上案件套現、迅速回收資金，或是套現後再將資金投入下一案，提高資金周轉率。

然而去年第4季以來至今，全台房市仍未全面反轉，目前七大房市走勢分歧，如桃園、新北等地市況相對穩健，多數建案售價沒有調整。

雖然多數建案價格沒調降，何世昌仍鼓勵購屋民眾不必灰心，因為「房價是談出來而非等出來的」，只要展現買房誠意、願意出價溝通，買方有機會為自己爭取更大的讓價空間。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

在台北市購置一間普通公寓動輒兩三千萬的時代，愈來愈多家庭採取「合資」模式購屋。近日一位張先生在社團發問，與母親共同出資買房，母親支付部分頭期款，自己負擔全部貸款，但房產登記在母親名下。近期發現母親有債務問題，擔心辛苦繳貸的房子可能遭法拍。此類案例凸顯台灣「借名登記」衍生的嚴重法律風險，究竟該如何防範房產遭拍賣的危機？

法拍風險的潛在法律漏洞

賣厝阿明指出指出，當房產登記在母親名下，若母親有下列三種情況，房子就可能面臨被拍賣的風險：

第一是母親成為債務人，遭債權人聲請強制執行；

第二是母親擔任他人保證人，連帶責任波及自身資產；

第三最常見的是母親欠繳稅款或罰鍰，遭稅捐機關移送執行。

尤其值得注意的是，即使子女能證明自己才是實際出資人，在法院拍賣程序中也很難阻止執行。

四大防護網築起安全屏障

針對法拍風險，明深地政士事務所主辦代書 嚴意情 提出四道防護措施：

首要之急是「辦理預告登記」，限制母親在未經同意下不得處分房產；

其次是「設定抵押權」，將子女已支付的貸款金額設定為抵押債權；

第三是「簽訂借名登記契約」，最好經公證載明出資比例；

最後是「保留完整金流證明」，包括頭期款轉帳紀錄、每月貸款繳納單據等。

嚴意情特別強調：「很多子女用現金幫父母繳貸，這在訴訟時幾乎無法舉證，一定要透過銀行轉帳。」

稅務規劃與風險控管並重

明深地政士事務所主辦代書 嚴意情分析，若擔心母親財務狀況，可考慮「逐步移轉產權」。

例如利用每年244萬贈與免稅額分年過戶，雖然要繳代書與相關稅費，但相較房產遭拍賣的損失，這些成本反而較低。

在高房價與高齡化社會雙重夾擊下，家庭「合資購屋」已成為新常態，但相關法律風險卻常被忽略。

嚴意情提醒，與其事後耗費巨資打官司，不如事前做好四大防護措施。特別是對於中高齡父母可能面臨的財務風險，子女更應提早規劃。畢竟在動輒千萬的房產投資面前，完善的法律保障不僅是保護資產，更是守護家庭和諧的必要之舉。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

房市低迷情勢持續未見好轉。住展雜誌10日公布最新「住展風向球」，6月燈號續亮代表衰退的黃藍燈，是繼今年1月、2月、5月以來的第4顆衰退燈號，分數為39.9分，顯示北台灣新建案市場仍陷低迷。六大構成項目呈現「一升、二平、三降」，整體買氣明顯不足，成交與來客人數同步下滑，市場寒意未退。

住展指出，雖然預售屋推案量回升，6月供給面回溫，總銷金額接近800億元，較前月大增近5成，其中以新北市新店區的湯泉建設案（總銷百億元）最為矚目，茂德建設亦於新莊、新店分別推出總銷約85億元與60億元的新案。然而，新增供給並未有效拉抬買氣，成交與來客表現均再度探低。

據統計，6月追蹤指標建案每週平均來客組數僅15.7組，成交組數僅1.1組。北市南港、新北林口與三重雖有個案表現亮眼，惟難撐整體大局。追蹤建案中，單週零成交案及來客數低於10組的案場比例高達4成，部分建案甚至提前結案，銷售人員離職潮出現。

待售建案數亦持續攀升，6月來到1,331案，較上月增加近30案，創今年新高。住展直指，市場去化緩慢，堪比疫情三級警戒期間，卻無「房災防災」的應對策略。桃園市賣壓尤為嚴峻，無論是中壢、龜山等熱區，還是大園、觀音等新興重劃區，銷況普遍低迷。

價格方面，市場處於膠著狀態。開價與成交價差距不到1成，建商不再大幅調漲，但也未見實質讓利，形成房價停滯格局。台北市議價率高於其他縣市，即便百萬單價已被接受，但成交多落在每坪100至120萬元區間，文山、內湖、萬華區則維持9字頭穩定買氣。新建案平均開價達近140萬元，形成挑戰。

住展雜誌企研室總監暨發言人陳炳辰表示，6月為上半年最後一個作業月，建商已無法再等，加上暑假旅遊、颱風與民俗月等利空接踵而至，「6月已是壓底線的關鍵時刻，只得即刻亮相」。展望下半年，打房政策、貸款限制、國際經濟變數（如美中關稅與新台幣升值）仍構成壓力，第3季更是傳統房市淡季，房市短期內仍難脫弱勢格局。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

央行自去（2024）年啟動第7波信用管制措施，為房市帶來顯著變化。根據內政部不動產資訊平台最新資料，Q4全台住宅貸款違約率達0.07％，雖仍處歷史低檔，但部分區域已有升溫趨勢，顯示限貸效應逐步發酵，市場隱憂升高。

觀察六都表現，台北市違約率自Q1的0.08％升至Q4的0.10％，為七大都會區最高；新北市維持在0.07％、桃園市長期穩定在0.05％；台中市自0.03％升至0.05％，呈現微幅上升；台南與高雄則由0.06％、0.07％升至0.08％，反映部分區域風險逐漸浮現。至於新竹縣市，違約率則在0.03％與0.02％，仍為全台最低。

大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶指出，雖然房貸違約率目前整體仍屬安全區間，但由於房市交屋潮將至、銀行貸款成數緊縮、鑑價趨嚴，再加上貸款利率上升，使得未來違約率可能持續攀升。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨表示，台灣房貸違約率雖較國際水準偏低，但隨著部分銀行放款利率突破3％，加上近年大量預售戶即將交屋，以及2022年起所使用的寬限期將陸續到期，對高槓桿買方造成極大壓力，未來恐將出現一波違約與市場調整風暴。

尤其南二都因高科技產業題材吸引投資客進場，這類買盤多採高槓桿操作，若區域景氣下滑，將首當其衝。相較之下，新竹地區因有竹科高收入族群支撐，購屋財務體質穩健，違約率維持低檔。

【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

代表北台灣新建案市場概況的「住展風向球」，6月燈號維持衰退的黃藍燈，分數是39.9分，慘況不見起色，六大構成項目呈現「一升、二平、三降」，預售屋推案量上升，成交組數、來客組數、待售建案數分數下滑，新成屋戶數、議價率持平。



6月的供給面回溫，預售物件推案量比前月增近5成，接近800億元，指標案為新北市新店區的湯泉建設案，達百億元量體規模，另有茂德建設在新北市的新莊區、新店區各推出約85億元、60億元總銷新案，亦屬亮點，還有近10案有數十億元案量。新成屋戶數分數雖與前月同分，但也微增近80戶，整體為200多戶。住展雜誌企研室總監暨發言人陳炳辰表示，由於已為上半年最後一個月份，接著來到家庭出遊的暑假期間，加上颱風季節、民俗月都將登場，利空因素一波波，再等下去就進入年底第4季，除非本規劃為928檔期案，否則6月已是壓底線的關鍵時刻，只得即刻亮相。

 

需求面依然低迷，追蹤指標建案每週平均來客組數、成交組數再降，來客組數為15.7組，成交組數是1.1組，台北市南港區、新北市林口區和三重區的個案亮點難撐大局，追蹤案中單周出現零交易紀錄案，與低於10組的賞屋量體案都達4成，案場等無人，大為影響銷售人員業績，不乏自主結案，離職謀求他路。



待售建案數量居高不下，6月來到1331案，比前月增近30案，去化龜速的房市疫情等同2021年新冠疫情三級警戒，而房災卻無法防災。其中又以桃園市銷況最為堪憂，增量較多，不論是中壢區、龜山區的熱門地帶，或是大園區、觀音區的新興區域，狀態皆傳慘烈，賣壓不言可喻。



開價與成交價的距離仍未及1成，建商開價已不再創高，實際售價卻也無讓步空間，令房價在一定水位。而台北市的議價率高於其他縣市，即使首都新案行情破百萬元已被市場接受，但還要更高則背離現況，眼下買賣多在100-120萬元，萬華區、文山區、內湖區的9字頭更傳穩定買氣，統計新建案平均開價近140萬元有其挑戰性，演變為稍大的差距空間。

 

陳炳辰指出，上半年房市孱弱，近期紛傳大咖建商有意真正降價換成交，恐怕確有必要性，若屬實則以落入絕境的桃園市將最有感，特別是二線地區，超漲價碼有望回歸理性。不過要是僅為個案而論，當前仍沒有好消息，打房政策、申貸困難的緊箍咒依舊，再面臨美國關稅調漲、台幣不斷升值的不利台灣經濟利空，第3季又為傳統房市淡季，負向展望短期不易逆轉。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】