台南廠房,台南廠房買賣,台南廠房出租

去年中央銀行啟動第七波信用管制措施後，房市一夕變天，住商機構根據內政部不動產資訊平台最新資料統計，去年第四季全台暨七都房貸違約率為0.07％，儘管為歷史第二低，惟台南、高雄「南二都」出現微幅增加的警訊。

房仲業者認為，目前銀行鑑價、成數與利率「三緊」，且史上最大交屋潮山雨欲來，預期自今年起房貸違約率數據「不會太好看！」

根據內政部近二年數據統計，全台暨七都房貸違約率自2023年第一季達到0.06％，創下自2007年有數據以來歷史新低，在2023年第二季起至2024年第四季，全台房貸違約率維持在0.07％。

大家房屋企研室主任賴志昶表示，房貸違約率是指截至該季底為止，住宅貸款逾放金額占住宅貸款總額的比例，目前全台與七大都會區的房貸違約率，仍處於相對低點，主因是市場雖有波動，但房價仍具漲勢，尤其是早期入手屋主，仍能找到買方接手。

觀察七大都會區，台北市房貸違約率自2023年第一季的0.08％，升至去年第四季的0.10％。賴志昶表示，北市房貸違約率去年第四季攀至0.10％，雖仍維持低水位，但為七都中最高，顯是去年底房市已略顯疲態，部分財務槓桿較高的資產族群，正面臨違約風險。

至於新北市則維持在0.07％，顯示區域房貸違約率穩健；桃園市亦長期維持在0.05％，未見明顯波動；台中市房貸違約率自2023年第一季的0.03％，2024年第一季後穩定於0.05％，有微幅升溫；台南市則自2023年第三季的0.06％，逐季攀升至2024年第四季的0.08％；高雄市房貸違約率則在0.07％、0.08％間震盪，2024年第四季回升至0.08％。

賴志昶認為，台南、高雄房貸違約率呈現略升趨勢，主因仍是南二都受惠高科技產業議題，吸引投資客進場，此類買方財務追求高槓桿與高報酬，適逢區域市場景氣即將變天，便會有部分違約情況發生。

至於新竹地區，新竹市2023年第二季違約率一度升至0.04％，但是隨後回落至0.03％。整體而言，新竹房貸違約率為七都最低，顯示區域有收入優渥的竹科客群買盤加持，購屋人財務相對穩定，區域房貸違約率長期處於低檔。

住商不動產企研室執行總監徐佳馨認為，目前全台住宅貸款違約率雖偏低，惟隨著各行庫提高房貸利率，加上史上最大交屋潮來臨，以及2022年後使用寬限期族群陸續到期、2025年整體經濟又難以期待下，「高槓桿族群恐將面臨血洗，市場也將迎來新一波震盪」。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

去年央行啟動第七波信用管制措施以來，房市一夕變天，住商機構據內政部不動產資訊平台最新資料，全台住宅貸款違約率（借款人未能按時償還購置住宅貸款的比率）2024年第4季達0.07%，為歷史第2低，台南、高雄微幅增加。 大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，回顧當時情境，雖然買氣受影響，但市場預期交屋大限未至，銀行貸款與利率還頂得住，若真降價仍有買方接手，不過，目前銀行鑑價、成數與利率三緊，恐怕今年起數據不會太好看。 此外，房市趨勢專家李同榮觀察，央行第7波限貸令已執行了3季，房價雖在高檔降溫，交易量也急凍。然而，沒教訓到投資客，卻教訓到政策頒佈前已購戶。 他指出，政府政策「溯及既往」，尤其預售屋市場的購屋民眾必須受第7波限貸的約束，貸款無門，下半年大量交屋潮將面臨解約、斷頭、糾紛四起的困境。

去年Q4全台住宅貸款違約率0.07%，直逼2023年Q1的歷史新低

根據內政部數據，全台住宅貸款違約率自2023年第1季達到0.06%，創下自2007年有數據以來的歷史新低，在2023年第2季起至2024年第4季，全台住宅貸款違約率維持在0.07%。

另觀察六都，台北市違約率自2023年第1季的0.08%，至2024年第4季略升至0.10%，為七都中最高者。但觀察歷年數據，仍屬低檔水準；新北市則持平維持在0.07%，顯示區域房貸違約率頗為穩健。

桃園市長期維持在0.05%，未有明顯波動；台中市房貸違約率自2023年第1季的0.03%，至2024年第1季以後穩定於0.05%，微幅升溫。

台南市則自2023年第3季的0.06%逐步攀升至2024年第4季的0.08%；高雄市房貸違約率則在0.07%、0.08%間震盪，直到2024年第4季才回升至0.08%。

市場遞延效應 房貸違約率仍在低檔

賴志昶認為，房貸違約率是指截至該季底為止，住宅貸款逾放金額占住宅貸款總額的比例，目前全台與主要都會區之住宅貸款違約率，仍處相對低點，主要原因是市場雖有波動，但房價仍具漲勢，尤其是早期入手屋主，仍能找到買方接手。

不過，他認為，台北市房貸違約率去年第3季升至0.1%，雖仍維持低水位，但為7大都會區中最高，去年底房市表現已略顯疲態，部分財務槓桿較高的資產族群，正面臨違約風險。

至於台南、高雄呈現略升趨勢，主因仍是南二都過往受惠於高科技產業議題，多有投資風氣進場，此類買方財務狀況較追求高槓桿與高報酬，適逢區域市場景氣即將變天，便會有部分違約情況發生。

至於新竹地區，新竹縣違約率自2023年第1季以來，略升至0.02%；新竹市雖在2023年第2季一度升至0.04%，但之後回落至0.03%。

賴志昶指出，整體而言，新竹地區違約率為7大都會區最低，顯示區域有收入優渥的竹科客買盤加持，購屋人財務相對穩定，令區域違約率長期處於低檔次。

太難貸款 高槓桿族群將被血洗

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨認為，相較其他各國，台灣住宅貸款違約率偏低。

不過，隨著目前各行庫讓房貸利率與市場利率脫鉤，甚至不乏個案出現3%以上利率水準，史上最大交屋潮山雨欲來。

她表示，2022年後使用寬限期族群陸續到期、2025年整體經濟又難以期待下，高槓桿族群恐怕將面臨血洗，市場也將迎來新一波震盪。

房市降溫 李同榮：預售屋購屋族最慘

對於近來房市，房市趨勢專家李同榮表示，限貸受傷影響最大的是自住客與首購族，以及換屋族，貸款難度提高，購屋門檻變高，需自備款增加，反而更難入市。換屋市場更是交易冷清。

在建商部分，目前大小建商面臨限貸資金斷鏈問題嚴重，各地已經有零星爛尾樓出現，一旦數量持續增加，下半年發生骨牌效應的風險就會增大。

此外，依賴市場交易量為生的房仲業，在上半年房市交易量急縮26.7%情況下，大量轉業潮與失業潮，甚至已到了頂店潮，下半年若交易量不回升，就會進入倒店潮。

他建議，央行限貸政策應重新檢討，包括：已購戶不應溯及既往，高價與豪宅應重新定義等。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

剛剛公布的6月分統計顯示房市正在降溫，六都的房地產移轉棟數（戶數）為1萬8,095戶，與去年同期相比減少了24％，其中，台北、新北、桃園、高雄同步出現超過2成的跌幅，而台中市的交易減少33.9％最為驚人。

而且由於人口老化，擁有房子的長輩過世人數持續上揚，近年全台灣的房屋所有權移轉，有高達3成都是繼承或贈與，再扣除法拍等案件，實際上的買賣案件大約是整體移轉棟數的6成。人口數高達1千6百多萬人、房屋約700萬戶的六個直轄市，一個月僅有約1萬戶買賣案件，對於建築業、房仲業來說，真的是個警訊。

許多年輕人都會問：「房價開始下跌，是否要趁機買房？」〈鏡評〉多次給過相同的答案，買房最大的關鍵不是房價漲跌、而是「月付額」。例如1千萬元的30年期房貸，正常償還本金與利息，月付額約為6萬元，這對家庭月收入10萬元的年輕夫婦來說，就是沉重的負擔；如果房貸借到1千5百萬元，月付額就會逼近10萬元，這麼高額的房貸潛藏巨大財務安全風險，一旦遇到景氣反轉，必然會有相對邊緣的朋友面臨破產威脅，千萬要謹慎。

但是房價高檔回跌、交易量冷卻、土地開發與建築業遇到逆風，對於台灣整體經濟發展倒是有利。從生產面來看，土地成本上揚、建築材料價格上漲、營造工人必須仰賴外勞，而銷售面又遇到買盤縮手，必須降價求售，外加銀行信用緊縮的壓力，房地產業者的確面臨了雙面夾擊的困境。

但是這一波房地產大多頭，從2003年SARS之後起算已經超過20年，其間僅有幾次小幅度的回檔，整個房地產開發業（建商）大多賺得盆滿缽滿，身價數百億元的建商老闆比比皆是。從大局來看，整個產業累積了20多年的獲利，要度過幾年的整理期不會有問題，而且可以趁著市場回檔的機會，甩掉一些財務與營建實力較弱、過度衝刺的中小型建商，對於產業長期發展反而有利。

至於高度仰賴成交量的房仲業者，面對房市冷卻當然首當其衝，除了同樣出現汰弱留強的產業整理，離職的房仲人員剛好可以緩解其他服務業缺工的壓力，對於房仲個人來說固然會是痛苦的抉擇，不過對於整體經濟的平衡發展，卻是有利的契機。

房市冷卻一定會出現聳動的末日預測，不過，大家無需太過緊張，中央銀行長期維持低利率，就是房市穩定的定海神針，這個基本條件並沒有重大的改變。過熱的房市冷卻下來，對於購房者、建商、房仲業都有好處，台灣房市已經走了20年多頭，如今冷卻、整理、汰弱留強、更要避免勞工階級背負過高的房貸，都是房市繼續穩健前行的必要過程。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

過去幾年房價、地價飆漲，不但帶動有房地產民眾的資產增值，更令人好奇整個台灣的土地現值是多少；根據內政部地政司最新發布，今年台灣公告土地現值總額超過134兆元，相較去年還多出6.32兆元、增幅近5%。

馨傳不動產智庫執行長何世昌指出，全台公告土地現值總額約為台股總市值一倍，約是GDP總額的5倍，為國人擁有最高額的財富項目。然而，多數國人只是「坐在金礦上」，鮮少活化或交易，導致周轉率偏低且持續下降，同時也因巨額財富衍生詐騙等嚴峻問題。

至於，22縣市中則以台北市公告現值總額最高、今年超過34兆元，第二名則是新北市、逾22兆元，光是雙北市合計土地現值總額就超過56兆元、占全台土地現值比重超過4成、約41.79%。第三名則是台中市，今年公告現值總額約14.46兆元，另外，桃園市與高雄市今年度的公告現值總額則均貼近13兆元。

雙北現值超過56兆元

反觀六都以外，今年度公告現值總額最高的則是彰化縣、約3.86兆元，超越新竹縣的3.35兆元以及新竹市的2.35兆元。而今年度公告現值總額最低的縣市則為連江縣、超過281億元，房產業者指出，連江縣是22縣市中面積最小的區域、僅3037公頃，加上地理位置的因素，才會成為全台公告現值最低的縣市。

高力國際不動產業主代表服務部董事黃舒衛表示，公告土地現值是直轄市或縣市政府對轄區內土地，每年1月1日公告的當年公訂價格，作為土地移轉、設定典權時申報現值的參考，以及政府課徵土地增值稅、遺產稅、贈與稅的依據，在實價登錄、房地合一稅實施之前，是最重要評估不動產資產價格的依據。

雙北市因為產業、人口集中，都市開發、公共建設之資本化程度最高，因此房地產價值最高，所以公告現值佔比也最大。相對來說，連江縣有軍事禁建、保安林地、都市計畫禁建、酒廠專用、宗教專用、養殖、古蹟保存區、水源水質水量保護、生態保育、自然保育、野生動物保護區等開發限制，使用收益、持有移轉都受限，因此公告土地現值最低。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

去年央行啟動第七波信用管制措施以來，房市一夕變天，住商機構據內政部不動產資訊平台最新資料，全台住宅貸款違約率2024年第四季達0.07%，雖為歷史第二低，但台南、高雄微幅增加。大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，回顧當時情境，雖然買氣受影響，但市場預期交屋大限未至，加上銀行貸款與利率還頂得住，若真降價仍有買方接手，不過目前銀行鑑價、成數與利率三緊，恐怕今年起數據不會太好看。

據內政部數據，全台住宅貸款違約率自2023年第一季達到0.06%，創下自2007年有數據以來的歷史新低，之後在2023年第二季起至2024年第四季，全台住宅貸款違約率維持在0.07%。另觀察六都，台北市違約率自2023年Q1的0.08%，至2024年Q4略升至0.10%，為七都中最高者，但觀察歷年數據，仍屬低檔水準；新北市則持平維持在0.07%，顯示區域房貸違約率頗為穩健；至於桃園市亦長期維持在0.05%，未見明顯波動；台中市房貸違約率則自2023年第一季的0.03%，至2024年第一季以後穩定於0.05%，有微幅升溫；台南市則自2023年第三季的0.06%逐步攀升至2024年第四季的0.08%；高雄市房貸違約率則在0.07%、0.08%間震盪，直到2024年第四季才回升至0.08%。

賴志昶認為，房貸違約率是指截至該季底為止，住宅貸款逾放金額占住宅貸款總額的比例，目前全台與主要都會區之住宅貸款違約率，仍處相對低點，主要原因是市場雖有波動，但房價仍具漲勢，尤其是早期入手屋主，仍能找到買方接手，不過，他補充，台北市房貸違約率去年第三季升至0.1%，雖仍維持低水位，但為七大都會區中最高，去年底房市表現已略顯疲態，部分財務槓桿較高的資產族群，正面臨違約風險；至於台南、高雄呈現略升趨勢，主因仍是南二都過往受惠於高科技產業議題，多有投資風氣進場，此類買方財務狀況較追求高槓桿與高報酬，適逢區域市場景氣即將變天，便會有部分違約情況發生。

至於新竹地區，新竹縣違約率自2023年第一季以來，略升至0.02%；新竹市雖在2023年第二季一度升至0.04%，但之後回落至0.03%。賴志昶指出，整體而言，新竹地區違約率為七大都會區最低，顯示區域有收入優渥的竹科客買盤加持，購屋人財務相對穩定，令區域違約率長期處於低檔次。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

國內通膨壓力逐步緩解，根據主計總處公布資料，6月消費者物價指數（CPI）年增率為1.37％，創下51個月以來新低，反映整體物價上漲動能放緩。居住類物價指數年增率也降至1.76％，為近17個月低點，其中住宅維修、水電燃氣、家庭用品等項目漲幅明顯趨緩。

住宅維修費用年增率降至1.43％，水電燃氣僅增0.26％，家庭用品則持平；不過，房租指數年增率仍達2.3％，顯示租金漲勢尚未結束，且已連續23個月維持2％以上。家庭管理費用也因人事與社區管理支出增加，年增率達3.74％。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，租金受房價走勢、通膨、房東持有成本與市場供需等多重因素影響。雖然疫情期間部分房東曾調降租金，但隨後因房價攀升與通膨效應，租金也持續調升，即便政府的租金補貼政策緩解了部分租客壓力，但也在一定程度支撐了租金水準。

近期房市交易量明顯縮減，使得購屋轉向租屋的需求穩定，加上租約到期後重新議價，帶動租金續漲。然而隨著整體通膨回穩、房價盤整、新屋交屋量增加，若經濟無重大變數，未來租屋市場供給可望逐步提升，租金漲勢有望在中長期逐漸趨緩。

【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

代表北台灣新建案市場概況的「住展風向球」，6月燈號維持衰退的黃藍燈，分數是39.9分，慘況不見起色，六大構成項目呈現「一升、二平、三降」，預售屋推案量上升，成交組數、來客組數、待售建案數分數下滑，新成屋戶數、議價率持平。

6月的供給面回溫，預售物件推案量比前月增近5成，接近800億元，指標案為新北市新店區的湯泉建設案，達百億元量體規模，另有茂德建設在新北市的新莊區、新店區各推出約85億元、60億元總銷新案，亦屬亮點，還有近10案有數十億元案量。新成屋戶數分數雖與前月同分，但也微增近80戶，整體為200多戶。住展雜誌企研室總監暨發言人陳炳辰表示，由於已為上半年最後一個月份，接著來到家庭出遊的暑假期間，加上颱風季節、民俗月都將登場，利空因素一波波，再等下去就進入年底第四季，除非本規劃為928檔期案，否則6月已是壓底線的關鍵時刻，只得即刻亮相。

需求面依然低迷，追蹤指標建案每週平均來客組數、成交組數再降，來客組數為15.7組，成交組數是1.1組，台北市南港區、新北市林口區和三重區的個案亮點難撐大局，追蹤案中單周出現零交易紀錄案，與低於10組的賞屋量體案都達四成，案場等無人，大為影響銷售人員業績，不乏自主結案，離職謀求他路。

待售建案數量居高不下，6月來到1331案，比前月增近30案，去化龜速的房市疫情等同2021年新冠疫情三級警戒，而房災卻無法防災。其中又以桃園市銷況最為堪憂，增量較多，不論是中壢區、龜山區的熱門地帶，或是大園區、觀音區的新興區域，狀態皆傳慘烈，賣壓不言可喻。

開價與成交價的距離仍未及一成，建商開價已不再創高，實際售價卻也無讓步空間，令房價在一定水位。而台北市的議價率高於其他縣市，即使首都新案行情破百萬元已被市場接受，但還要更高則背離現況，眼下買賣多在100-120萬元，而萬華區、文山區、內湖區的9字頭更傳穩定買氣，統計新建案平均開價近140萬元有其挑戰性，演變為稍大的差距空間。

陳炳辰指出，上半年房市孱弱，近期紛傳大咖建商有意真正降價換成交，恐怕確有必要性，若屬實則以落入絕境的桃園市將最有感，特別是二線地區，超漲價碼有望回歸理性。不過要是僅為個案而論，當前仍沒有好消息，打房政策、申貸困難的緊箍咒依舊，再面臨美國關稅調漲、台幣不斷升值的不利台灣經濟利空，第三季又為傳統房市淡季，負向展望短期不易逆轉。

過去被稱為「瘋城」的新竹竹北，在央行第七波信用管制後，房市熱度明顯降溫，交易量縮、價格修正，但跌幅有限，整體行情約回落至2024年初水準。在地房仲觀察，儘管市場觀望氛圍濃厚，但近期剛需買盤已開始回籠，房價似有築底跡象，建議有意購屋者可把握現階段價格修正、選擇多元的機會進場。

信用管制衝擊 竹北房市量縮價穩

去年9月央行祭出第七波信用管制，嚴格限縮多戶房貸成數，直接衝擊投資買盤，導致竹北房市交易量急凍。然而，由於竹北購屋需求主要來自竹科與台元科技園區的高收入族群，剛性需求支撐下，房價並未出現崩盤式下跌，整體修正幅度約10%，大致回到2024年初水準。

縣治三期成首購熱區 價格較高鐵特區親民

竹北各重劃區表現分化，其中縣治三期（縣三）因開發較晚，屋齡多在5年內，環境新穎且單價落在50萬元左右，相較高鐵特區每坪便宜5~10萬元，成為預算有限的首購族首選。而縣治一期（縣一）因開發較早，價格更為親民；縣治二期（縣二）則因擁有安興國小、成功國中等明星學區，房價水準略高於縣三。

剛需買盤回溫 房價築底訊號浮現

儘管市場觀望情緒仍濃，但近期買氣已有回溫跡象。房仲指出，5~6月看屋量與成交意願明顯提升，顯示部分觀望買盤開始進場。由於竹北房市長期受竹科工程師剛需支撐，加上區域建設持續推進（如高鐵特區百貨開發、輕軌規劃），未來房價大幅下修的空間有限，現階段可能正是自住客進場的較佳時機。

理性市場下的購屋策略

竹北房市已從過去的瘋狂漲勢回歸理性，雖然短期受政策影響交易冷清，但長期仍受科技業剛需支撐。對於自住客而言，當前市場提供更多議價空間與物件選擇，若能鎖定符合自身需求的區域（如縣三的新成屋或縣二的學區宅），不失為一個相對穩健的進場時點。然而，投資客仍需謹慎，在政策未鬆綁前，短期套利空間已大幅壓縮，長線佈局才是王道。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

民眾在繼承或贈與時如果沒有足夠現金可繳遺產及贈與稅，依遺產及贈與稅法規範，納稅義務人在一定條件下，得申請以實物抵繳。國產署表示，但考慮抵稅不動產難以變現，將不利實現稅收，財政部先前已修正規定，稽徵機關受理不動產抵稅案件，國產署各分署應配合辦理會勘及提供管理處分意見，於稽徵機關核准實物抵繳稅款後，國產署各分署接管不動產即運用會勘現況資料及照片圖檔辦理開帳列管，加速不動產後續相關收益處分事宜，以儘速變現收回稅款核銷待納庫款實現國庫稅收。

國產署表示，經統計自2019年修正相關規定以來，配合稽徵機關辦理會勘受理申請抵稅不動產案件提供管理處分意見，至今年3月底共1,530件，其中同意抵稅案件1,026件，占總案量比例約67.06％，累計接管抵稅土地達62.77公頃、總價值達15億1,105萬餘元（帳列價值依當期申報地價計算）；建物5棟，總價值共85萬餘元；平均每年接管抵稅不動產數量約10.46公頃、2.5億餘元。

國產署進一步表示，賦稅及國產機關先行會勘機制，可充分掌握抵稅不動產現況資料，提供管理處分意見供稽徵機關審酌案件，倘經核准實物抵稅，國產署依規定接管時，以原核抵案會勘資料，加速接管及簡化勘查作業流程，提升抵稅不動產後續收益處分時效，兼顧稅收及國產效益。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

房貸好難！根據內政部最新建物抵押權設定棟數統計顯示，今年前五個月，全國建物抵押權設定棟數約23.8萬棟，較去年同期減少約24%，創下近6年新低！主要都會區當中，以桃園市的年減幅最輕微，較去年減少約14.4%；新竹縣則是衰退幅度最大的都會區，足足比去年同期縮水約3成之多。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，建物抵押權設定，是將房屋作為借款的擔保品，以確保借款人未依約還款時，債權人能將抵押的房產拍賣確保權益，而建物抵押權設定的主要目的，包括新承做房貸案量、轉貸或週轉金，其中又以購屋貸款為大宗，因此建物抵押權設定的減少，也反映出近期民眾申貸購屋的熱度確實不如以往。

張旭嵐進一步分析，今年前五個月抵押棟數縮減，不僅反映限貸令下購屋交易降溫，新承做房貸戶減少，且銀行資金用途審查嚴格，轉增貸的週轉資金不得購屋，加上股匯市高點盤整的壓力下，屋主們轉增貸投資的意願也都下修，導致今年房貸業務量冷卻不少，讓仍有資金水位的銀行也有志難伸。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，桃園市的衰退幅度較輕微，是因桃園市的房價，在北台灣都會區對首購族而言相對友善，尤其是蛋白新興重劃區，千萬左右的低總價物件選擇還不少，就算銀行的鑑價成數不如預期，買方補足差額的難度也相對低，因此申貸購屋仍相對踴躍；加上桃園近年重劃區發展熱絡，新案交屋量能旺盛，購屋貸款的申辦需求仍大，因此建物抵押權設定的萎縮幅度較和緩。

新竹縣則因近年房價漲幅大，在景氣起伏之際，銀行鑑價更加保守，使近期購屋的民眾，不易取得足額貸款，也沖淡買房的意願；且新竹縣購屋主力的科技新貴，許多都坐擁多屋，然而現今多屋族的貸款成數相當低，買盤因而縮手；加上新竹地區的重劃區開發已臻完善，市場供給量較以往縮減，購屋申貸的需求也就跟著滑落。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】