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高財務槓桿的資產族群要注意了，去年台灣央行啟動第七波信用管制措施以來，房市買氣消風，房仲業者據內政部不動產資訊平台最新資料，全台住宅貸款違約率 2024 年第四季達 0.07%，雖為歷史第二低，但台南、高雄微幅增加。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨認為，雖相較其他各國，台灣住宅貸款違約率偏低，不過隨著目前各行庫讓房貸利率與市場利率脫鉤，甚至不乏個案出現 3% 以上利率水準，加諸史上最大交屋潮山雨欲來，以及 2022 年後使用寬限期族群陸續到期、2025 年整體經濟又難以期待下，高槓桿族群恐怕將面臨血洗，市場也將迎來新一波震盪。

大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，回顧當時情境，雖然買氣受影響，但市場預期交屋大限未至，加上銀行貸款與利率還頂得住，若真降價仍有買方接手，不過目前銀行鑑價、成數與利率三緊，恐怕今年起數據不會太好看。

根據內政部數據，全台住宅貸款違約率自 2023 年第一季達到 0.06%，創下自 2007 年有數據以來的歷史新低，之後在 2023 年第二季起至 2024 年第四季，全台住宅貸款違約率維持在 0.07%。

另觀察六都，台北市違約率自 2023 年第一季的 0.08%，至 2024 年第四季略升至 0.1%，為七都中最高者，但觀察歷年數據，仍屬低檔水準；新北市則持平維持在 0.07%，顯示區域房貸違約率頗為穩健；至於桃園市亦長期維持在 0.05%，未見明顯波動；台中市房貸違約率則自 2023 年第一季的 0.03%，至 2024 年第一季以後穩定於 0.05%，有微幅升溫；台南市則自 2023 年第三季的 0.06% 逐步攀升至 2024 年第四季的 0.08%；高雄市房貸違約率則在 0.07%、0.08% 間震盪，直到 2024 年第四季才回升至 0.08%。

賴志昶認為，房貸違約率是指截至該季底為止，住宅貸款逾放金額占住宅貸款總額的比例，目前全台與主要都會區之住宅貸款違約率，仍處相對低點，主要原因是市場雖有波動，但房價仍具漲勢，尤其是早期入手屋主，仍能找到買方接手。

不過，台北市房貸違約率去年第三季升至 0.1%，雖仍維持低水位，但為七大都會區中最高，去年底房市表現已略顯疲態，部分財務槓桿較高的資產族群，正面臨違約風險；至於台南、高雄呈現略升趨勢，主因仍是南二都過往受惠於高科技產業議題，多有投資風氣進場，此類買方財務狀況較追求高槓桿與高報酬，適逢區域市場景氣即將變天，便會有部分違約情況發生。

至於新竹地區，新竹縣違約率自 2023 年第一季以來，略升至 0.02%；新竹市雖在 2023 年第二季一度升至 0.04%，但之後回落至 0.03%。賴志昶指出，整體而言，新竹地區違約率為七大都會區最低，顯示區域有收入優渥的竹科客買盤加持，購屋人財務相對穩定，令區域違約率長期處於低檔次。

【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】











 

去年央行啟動第七波信用管制措施以來，房市一夕變天，住商機構據內政部不動產資訊平台最新資料，全台住宅貸款違約率2024年第四季達0.07%，雖為歷史第二低，但台南、高雄微幅增加。大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，回顧當時情境，雖然買氣受影響，但市場預期交屋大限未至，加上銀行貸款與利率還頂得住，若真降價仍有買方接手，不過目前銀行鑑價、成數與利率三緊，恐怕今年起數據不會太好看。

根據內政部數據，全台住宅貸款違約率自2023年第一季達到0.06%，創下自2007年有數據以來的歷史新低，之後在2023年第二季起至2024年第四季，全台住宅貸款違約率維持在0.07%。另觀察六都，台北市違約率自2023年Q1的0.08%，至2024年Q4略升至0.10%，為七都中最高者，但觀察歷年數據，仍屬低檔水準；新北市則持平維持在0.07%，顯示區域房貸違約率頗為穩健；至於桃園市亦長期維持在0.05%，未見明顯波動；台中市房貸違約率則自2023年第一季的0.03%，至2024年第一季以後穩定於0.05%，有微幅升溫；台南市則自2023年第三季的0.06%逐步攀升至2024年第四季的0.08%；高雄市房貸違約率則在0.07%、0.08%間震盪，直到2024年第四季才回升至0.08%。

市場遞延效應，房貸違約率仍低檔

賴志昶認為，房貸違約率是指截至該季底為止，住宅貸款逾放金額占住宅貸款總額的比例，目前全台與主要都會區之住宅貸款違約率，仍處相對低點，主要原因是市場雖有波動，但房價仍具漲勢，尤其是早期入手屋主，仍能找到買方接手，不過，他補充，台北市房貸違約率去年第三季升至0.1%，雖仍維持低水位，但為七大都會區中最高，去年底房市表現已略顯疲態，部分財務槓桿較高的資產族群，正面臨違約風險；至於台南、高雄呈現略升趨勢，主因仍是南二都過往受惠於高科技產業議題，多有投資風氣進場，此類買方財務狀況較追求高槓桿與高報酬，適逢區域市場景氣即將變天，便會有部分違約情況發生。

至於新竹地區，新竹縣違約率自2023年第一季以來，略升至0.02%；新竹市雖在2023年第二季一度升至0.04%，但之後回落至0.03%。賴志昶指出，整體而言，新竹地區違約率為七大都會區最低，顯示區域有收入優渥的竹科客買盤加持，購屋人財務相對穩定，令區域違約率長期處於低檔次。

整體來說，住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨認為，雖相較其他各國，台灣住宅貸款違約率偏低，不過隨著目前各行庫讓房貸利率與市場利率脫鉤，甚至不乏個案出現3%以上利率水準，加諸史上最大交屋潮山雨欲來，以及2022年後使用寬限期族群陸續到期、2025年整體經濟又難以期待下，高槓桿族群恐怕將面臨血洗，市場也將迎來新一波震盪。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

全球經濟前景不明、關稅及貿易政策不明朗、地緣政治風險升溫與國內信用政策緊縮等因素交互影響，導致商用不動產與土地投資氛圍保守。據高力國際發布最新「2025年第二季暨上半年台灣商用不動產與土地投資市場報告」指出，2025年連續兩季商用不動產的單季成交金額均未達300億元，上半年合計僅572億元，為2021年同期、5年來最低，而上半年土地交易額約845億元、年減約2.5%。

展望下半年度市場走勢，高力國際劉學龍董事長分析，全球局勢發展難預料，加上央行仍維持既有管制措施且短期內未有鬆綁跡象，刺激投資型買盤的效果相對有限，市場氛圍將持續偏向審慎保守，評估重點仍在穩健及收益率較高的資產與區域。而全球AI應用的需求持續成長，技術研發持續投入，輝達於5月更宣布海外總部設在台灣，更彰顯台灣在AI供應鏈優勢，也可望繼續成為台灣下半年出口貿易主要動能，因此製造業的剛性需求仍會是扮演交易最主要的支撐力。

綜合來看，投資人應聚焦於具備產業鏈韌性與穩定需求的資產類型，例如工業不動產。同時靈活調整資金槓桿與資產配置策略，將是因應市場不確定性的關鍵。

上半年的土地市場受央行信用管制未鬆綁及房市買氣低迷的影響更深，交易更顯疲弱，上半年總交易金額為845億元，為8年來同期第二低。建商購地意願明顯下滑，僅投入403億元，占整體交易額比重約49%，為8年來同期首度跌破占比5成的低迷情況。

高力國際副董事總經理暨資本市場及投資服務部主管黃正忠認為，現在建商推案更加謹慎，資金調度也轉趨保守，購地動能明顯下滑；從今年縣市政府的土地標售狀況來看，標售雖為建商取得土地原料的來源之一，但整體脫標率較往年偏低，尤其追價意願明顯不高，反映對未來房市走勢仍抱持偏高的不確定性。上半年度的前十大指標交易中，政府標售案占多數，顯示私人土地市場流動性較過往低，導致成交案偏低。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

新竹市政府近日公布2025年第1季《新竹市房地產住宅市場分析報告》，新竹市不動產市場受中央銀行第7波信用管制措施持續影響，以及農曆年節因素，今年第1季買賣移轉登記棟數，較前1季減幅約1.89％。去年第4季住宅單價季指數為183.29，則較上季上升2.23，漲幅緩升，顯示價格趨於穩定，整體而言呈現「價穩量縮」格局。

市府地政處表示，今年第1季整體來看，六都及竹市買賣登記移轉棟數，呈現全數下降趨勢，與去年同期相比，跌幅介於13.08％到38.99％之間，顯示央行第7度調整信用管制下房市轉趨保守，購屋市場回歸理性需求。

地政處說明，從數據分析顯示，去年第4季住宅單價季指數為183.29，較上季微升2.23，漲幅較以往趨緩，反映市場觀望氣氛濃厚。

從成交物件來看，中古屋住宅市場以11層以上電梯大樓最受青睞，占比達51.21％，較上季增加9.09％；3房格局仍是市場主流，占比51.81％，較上季增加8.57％；另外，屋齡10年內的產品最受歡迎，交易占比達56.9％，較上季微幅增加4.39％，顯示購屋族偏好物件集中在屋齡較新的住宅產品。

地政處指出，預售屋市場同樣面臨降溫壓力，今年第1季新竹市預售屋交易量為83戶，較上季減少49戶，減幅達37.1％。價格方面，各區開價波動不大，實際成交平均單價較上季略微上升，漲幅約0.33％，顯示整體預售屋市場議價率及單價持穩，市場正進入整理階段。更多、更完整新竹市房地產市場資訊，可至新竹市政府地政處／便民專區下載。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

台灣房市正式告別過去數年的高檔盤整，進入緩跌階段。根據與政大永慶最新公布的中古屋房價指數顯示，六都與新竹縣市在今年上半年房價明顯下修，多數都會區指數已低於去年同期，顯示跌勢確立。專家指出，隨著央行選擇性信用管制效應持續發酵，加上市場觀望氣氛濃厚，房價回檔趨勢已成形，下半年可望出現更多撿便宜機會。

根據信義房屋發布的2024年第一季都會區房價季指數，全國標準房價為每坪約27.52萬元，季跌0.61%，幾乎回到2023年第三季的27.32萬元水準。台南市跌幅最為明顯，第一季每坪約22.53萬元，較去年第二季的22.35萬元更低；新竹縣市也從去年第三、四季短暫站上每坪40萬元後，今年第一季跌破至約39.8萬元。

政大永慶房價指數第二季資料亦指出，台北市、台中市自去年第四季起已連續三季下跌，其餘都會區也在第二季全面走跌，全國與六都指數全面回落至去年第二季以前的水準，顯示整體市場修正趨勢明顯。

馨傳不動產智庫執行長何世昌分析，央行打房政策步步加壓、執行期拉長，讓市場交易信心遭受壓力，未來恐進一步轉為「量窒息、價緩跌」的格局。他預期，下半年跌幅可能擴大，對購屋族而言，是值得關注的撿便宜時機。

高力國際不動產業主代表服務部董事黃舒衛則指出，從去年第三季央行祭出第七波信用管制後，移轉棟數自第四季明顯量縮，尤其先前漲幅較大的新北、新竹與台南，已出現明顯修正，形同房價正式進入下修通道。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德也指出，歷史經驗顯示，每當房市處於高檔轉折點時，政府常會出手干預，例如2016年的房地合一稅與此次央行的房貸控管政策。觀察目前市場，交易量明顯緊縮、價格鬆動，新案市場買氣乏力，已呈現高檔盤整格局。他認為，未來房價走勢仍需觀察整體經濟表現與供需關係，但目前已可確定市場進入「緩跌起步」階段。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

以捷運宅為核心的置產潮，從北台灣逐漸延伸至中台灣！台中隨著捷運綠線搭乘人數穩健成長，以及藍線動工，橘線、紫線接力推進，再加上沿線大型商場、重大建設醞釀到位，中捷綠線熱門站點周邊的房價居高不墜，北台中如「雙橡園2045」、「理仁泰舍」，目前實登揭露成交單價均已站上7字頭。

台中捷運綠線目前單日運量穩定突破4.7萬人次，而且烏日三鐵共構特區2026年底將迎來全台最大規模的「D-ONE第一大天地」購物中心，涵蓋商場、星級飯店、展演與商辦等多元機能；七期市府站周邊，則由國泰人壽攜手台北101打造「置地廣場 台中」，預料雙案都將成為城市級商業新地標。

台中開發商表示，上月底已動工的捷運藍線，規劃串連市中心沿著台灣大道通往海線地區、橘線將連通水湳機場與水湳大巨蛋生活圈，中市府持續推進軌道網絡，台中房市同步出現結構性轉變，買方愈發重視交通連結與生活機能，顯示捷運宅價值正在重新被評估。

以捷運綠線經過的北台中為例，指標新案如北屯機捷特區的「漢宇雲衍」，步行至G0北屯總站僅約400公尺，產品規劃3～4房，實登揭露目前已銷售68戶，最高成交單價約達68.1萬元；相鄰的單元12重劃區指標新案「雙橡園2045」，步行3分鐘可達捷運舊社站，最新實登揭露已銷售133筆，最高成交單價高達75.73萬元，穩居單元12房市的領頭羊。

此外，鄰近捷運綠線文心中清站的聯聚建設子品牌「理仁泰舍」，首度進軍台中市北區，看準文心路與中清路軸線的便捷機能，且未來可串連捷運橘線，步行約5分鐘可至捷運文心中清站。該案推出均質45坪產品，目前實登揭露成交38筆，最高成交單價達75.1萬元，刷新北區單價新高紀錄。

立辰開發經理蔡鴻霖認為，台中目前處於軌道建設與區域轉型的黃金交會期，具話題性、生活機能與交通優勢的捷運宅，預期未來仍有高度增值潛力，後市可期。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

房價跌勢確定，中古屋房價從盤整進入「緩跌」。根據房仲業者發布最新中古屋房價指數，主要都會區今年起指數向下趨勢明顯，部分都會區今年一、二季指數甚至低於去年第三季。

預期下半年 購屋族撿便宜時機

馨傳不動產智庫執行長何世昌指出，中央銀行打房措施層層加壓，房市反轉是遲早的事，從目前趨勢來看，今年房市朝「量窒息、價盤整」的機率最高，預期下半年跌幅可能更大，購屋族撿便宜時機即將到來。

根據信義房屋發布都會區房價指數，第一季全國約一六八．四二、季跌○．六一％；而第一季全國標準房價每坪約二十七．五二萬元，幾乎快跌回去年第三季每坪約二十七．三二萬元水準，六都與新竹縣市中，又以台南市跌勢最明顯，每坪均價約二十二．五三萬元，比去年第二季每坪二十二．三五萬元還低；再來是新竹縣市，第一季每坪均價約三十九．八萬元，在去年第三、四季短暫站上四字頭後，再度跌回三字頭。

房價指數 跌去年Q2前水準

觀察第二季的政大永慶房價指數，主要都會區中，台北市、台中市自去年第四季至今年第二季已連續三季走跌，其餘都會區則在今年第一季小幅盤整後，第二季全面走跌；且第二季全國、六都房價指數，全數比去年第二季低。房產業者解讀，顯示房價已全數跌回去年第二季以前水準。

高力國際不動產業主代表服務部董事黃舒衛表示，去年第三季央行祭出第七波選擇性信用管制後，買賣移轉棟數在第四季便量縮，尤其之前漲幅較大的新北市、新竹地區及台南市，更出現斷崖式下滑，確實開啟房價修正的氣氛。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，往往景氣走到高檔要轉折時，都會有政策出手干預，包括二○一六年的房地合一稅與此次央行房貸管控政策，目前房市交易量出現緊縮，價格也在高檔出現鬆動，整體已進入盤整階段。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

去年9月央行祭出第七波信用管制，大幅限縮多戶房貸成數，市場一度預期將引發投資客斷頭潮，導致法拍案件激增。然而，時隔近一年，儘管房市交易量明顯降溫，法拍市場卻未如預期湧現大量拋售潮，反而呈現「量縮價穩」的態勢。不過，值得注意的是，七大都會區中，屋齡10年內的「新古屋」法拍案件占比卻逆勢攀升，其中新北市年增11件，增幅達4.49%，桃園區緊隨其後，增長3.51%。這波新古屋流入法拍市場，反映出部分資金槓桿過高的投機客，在信用緊縮下被迫出場，但整體市場仍受剛性需求支撐，未出現全面性崩盤。

新古屋成法拍市場新焦點

過去幾年，建商推案集中於新興重劃區，吸引大量投機買盤進場，這些投資客多抱持「短打」心態，期待閉鎖期後轉手獲利。然而，隨著央行緊縮貸款成數，加上房市交易趨冷，部分資金準備不足的投資人面臨週轉壓力，導致新古屋法拍案件增加。這類物件因屋齡新、底價低於市價，過去常吸引多組投資人競標，但如今市場觀望氛圍濃厚，投標熱度大不如前。

貸款門檻成關鍵因素

儘管新古屋法拍量微增，但整體法拍市場仍處低檔，主因在於銀行貸款條件嚴苛。過去投標法拍屋的代墊款轉房貸流程約1個月內可完成，但現在即使是首購族，銀行也僅能保證2個月內核貸，非首購者更可能拉長至6個月。此外，貸款成數普遍下修，使得投資人需準備更高自備款，進一步抑制法拍市場的流動性。

剛需支撐房價持穩

儘管部分投機客退出市場，但整體法拍供給量並未暴增，顯示多數持有人仍選擇觀望，而非急於拋售。尤其在新北市等人口密集區，重大建設持續推動，生活機能完善，剛性需求仍對房價形成支撐。此外，近年營建成本高漲，開發商讓利空間有限，也使得市場未出現大幅修正。

投資人宜審慎評估資金週轉能力

對於有意進場法拍市場的投資人而言，當前環境需更謹慎評估資金調度能力。除了代墊款轉房貸時程拉長，利率走勢與市場去化速度也需納入考量。專家建議，若無充足現金流，應避免過度槓桿操作，以免陷入資金周轉困境。整體而言，央行信用管制確實壓抑了投機買氣，但市場並未如預期出現斷頭潮，反而在供需調整中逐步回歸理性，長期來看，或許更有利於房市健康發展。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

台北市地政局公布 6 月建物買賣移轉棟數資料，全市交易 2037 棟，較去年同期衰退 22.2%，其中跌最深的是中正、松山、大同，跌幅分別為 42.7%、39.4%、39.1%，而信義、大安、中山等蛋黃區也都有三成以上的量縮，只有內湖少兩件，勉強維持平盤。

進一步總結上半年房市表現，北市交易量年減 24%，而與 5 月相比，交易棟數卻出現 17.6% 的反彈，尤其南港、大同兩東、西區門戶計畫的大量推案區更出現七成以上的成長，只有松山、信義、北投三區不見起色，呈現負成長，從上半年、年增到月增的三個時間段來比較，整體有降幅縮減。

台北市不動產仲介經紀商業同業公會理事長蘇金城分析，房市長線修正，但短線是否持穩、向上，或是維持長 U 型底部盤整，仍待觀察。但央行第七波選擇性信用管制持續發威，而且不動產集中度具體量化改善方案還要滾動式執行到年底，若信用資源的大餅仍導向交屋潮的貸款需求，則房貸申貸的困難難解，交易量恐怕深陷窒息量。

另外從價格指數來看，全市住宅價格的最新綜合指數為 128.39、月減 1.5%，回跌到去年 8 月的水準，如果細部分解到各產品，則產品占比最高的公寓類跌勢最大，跟去年 8 月相比，跌幅為 4.8%，價格更已回落到去年 1 月。

蘇金城表示，從房價趨勢來看，北市住宅價格的歷史高點落在今年 2 月。公寓、小宅最早投降，在去年 9 月起跌，大樓則要到 12 月才跟進，可見第七波信用管制已經應證「量先價行」的趨勢，把過去一年硬撐、虛漲的漲價逐步吐回，也基本上回應央行對於房市過熱、價格回跌、漲價的預期心理消失的三個管制目標。

蘇金城分析，老公寓產品跌勢最重並不意外，因為這類產品多數屋齡已超過 40 年，不但房貸年限短、總價高、月付金壓力大，加上三房格局不符合現代首購族偏好，吸引力大不如前。原本部分地區有重建預期，但近來缺工缺料、推案速度趨緩，讓重建題材失色，公寓價格自然承壓，成為本波修正的領跌者。

面對目前價、量雙雙下滑的情況，市場氣氛已由過去的「賣方市場」轉為「買方市場」，以買方身分、負擔能力、負債比等銀行貸款作為出價衡量標準。蘇金城建議，2023 年底因新青安政策帶來的特殊熱度已消退，當前正是近七年來難得的議價入市窗口，具備自用、置產需求的買方應審慎評估、積極掌握時機。

【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】











 

根據央行統計資料顯示，全體銀行放款餘額個人購置不動產部分，今年5月為12.6兆元，年增率下降到7.4%，不過個人周轉金餘額7.66兆，年增率達到15.1%，顯示市場上對於資金需求仍殷切。信義房屋不動產企研室專案經理示警，央行緊盯下，拿房屋去增貸投資等行為，遇景氣不好要謹慎量力，不要開到「緊繃」。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，雖然周轉金的種類眾多，不過大致反映民眾對於資金借貸的需求，觀察上一波也是房市景氣高檔的2013下半年到2014年，當時周轉金年增率超過10%。過去也不乏民眾受惠房價大漲，將房子拿去轉增貸，拿來投資或者購車等行為。

曾敬德分析，而這一波則是有聽聞民眾將房屋增貸後，投資股市或債市收取利息，尤其銀行房貸限縮後，銀行房貸資金部位受限，但仍有意願爭取轉增貸的業務，可以在周轉金上多放款，不過現在管控嚴謹，增貸的 周轉金用途要符合當初申請的目的，同時間也不能流入房市變相增加貸款成數。

統計顯示，去年9月個人房貸餘額12.2兆元，年增率一度達到10%，不過在央行控管下，今年5月房貸餘額12.6兆元，年增率下滑到7.4%，不過個人周轉金到5月達7.66兆元，年增率高達15%，已經連續16個月的年增率超過1成，顯示市場對於資金需求仍殷切。

曾敬德表示，個人周轉金的種類眾多，可能也包括企業主用個人名義借錢周轉等，但這幾年的確包括不限用途的借貸，拿房屋去增貸投資等行為，景氣好時沒有太大問題，但景氣不好時要留意資金是否出現虧損，建議民眾開槓桿也要謹慎量力，不要開到「緊繃」。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】